Réussir son investissement en location meublée non professionnelle (LMNP), c’est non seulement bien anticiper l’acquisition, mais aussi planifier la revente (si vous souhaitez vous en séparer pour des raisons financières ou patrimoniales). C’est ce que nous allons analyser dans cet article.
Rappel sur le statut de LMNP
Le statut LMNP est un dispositif fiscal protéiforme destiné à l’investissement dans l'immobilier locatif meublé, avec un rendement de qualité à la clé. Il génère une rentabilité potentielle élevée tandis que l’investissement est sécurisé, du fait d’un marché stable et prometteur.
Tout individu peut profiter de la LMNP et devenir un micro-entrepreneur qui encaisse des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c’est-à-dire qu’il enregistre les chiffres d’affaires de son activité commerciale. Il doit alors s’immatriculer en tant qu’entreprise.
Les conseils pour anticiper l’acquisition
1. Quelques critères pour faire le bon choix
Le choix de l’immobilier est l'élément le plus important pour réussir son LMNP. Il vaut mieux choisir un bien situé dans une zone attractive, avec une demande locative forte. À la différence des dispositifs fiscaux dans la location nue, aucune exigence en ce qui concerne le zonage n’est requise (zone A Bis, A, B, B2 ou C) : toutes les communes sont éligibles. Important toutefois d’analyser la demande locative pour chacune d’elles.
2. L’étude de marché, l’analyse financière et le plan de gestion locative
La préparation de l’acquisition ne saurait avoir lieu sans une étude de marché ad hoc, une analyse financière et un plan de gestion locative. Vous pouvez vous faire guider par un conseiller en gestion de patrimoine pour passer cette étape. Celui-ci peut aussi intervenir pour vous aider à constituer votre micro entreprise, en plus de vous orienter sur le choix de la fiscalité (important à considérer : nous y reviendrons au paragraphe ci-dessous).
3. Choisir le bon régime fiscal
Il existe deux régimes fiscaux possibles pour la LMNP : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Le micro-BIC est le régime le plus simple, mais il offre une fiscalité assez limitée (soit un abattement de 50% sur les revenus locatifs). Le régime réel simplifié est plus complexe, mais la fiscalité est plus avantageuse, notamment la possibilité d'amortir l’immobilier, le mobilier et les travaux.
La question de la fiscalité LMNP est importante, car génère des retentissements sur la rentabilité finale et sur le rendement annuel de l’activité.
Les conseils pour bien gérer en cours de route
La meilleure manière d’atteindre les meilleurs rendements est de fidéliser vos locataires, en plus de vous assurer de leur solvabilité. Vérifiez ses références et ses revenus.
Cette étape se prépare en amont, et tient compte de plusieurs paramètres, dont le montant des loyers que vous comptez appliquer. Prenez le temps de rédiger un bail solide. Songez à la souscription à une assurance habitation, ainsi qu’à une assurance pour loyers impayés. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel de la gestion locative si vous ne disposez pas de suffisamment de temps pour l’endosser vous-même.
Prévoyez aussi des provisions pour travaux et pour gros entretiens afin d’écourter les périodes de vacance locative et par conséquent, échapper à la carence en loyers. Tenez compte du cours local et sachez calculer le juste loyer.
Les conseils pour bien revendre
Estimez le prix de vente après vous être renseigné sur les prix des biens similaires dans votre quartier ou votre commune. Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier, qui vous fournira une estimation gratuite.
Préparez votre bien pour la vente et faites éventuellement appel à un agent immobilier. Ce, si vous ne souhaitez pas vous charger de la vente vous-même.
